房产商自曝如何投200万获纯利2亿元

刘生举了一个他之前操作过的项目做说明，他是如何用200万元赚到2亿元的
　　【财新网】（实习记者 张旭升 2日发自北京）房地产商的暴利来自哪里？

　　近日，房产商刘生（化名）向《中国青年报》讲述了其间的秘密。刘生来自南方，从事房地产行业20多年。
　　刘生说，开发商进行房产开发几乎是零投入。在房屋预售制度下，开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金，房产开发商盖房子是不要钱的，可以算是“空手套白狼”。
　　刘生举了一个他之前操作过的项目做说明，他是如何用200万元赚到2亿元的。
　　2004年，刘生只花200万元就拿到一块地。这是一块是政府拆迁安置用地，价格远低于普通地块，按建筑面积收取市场地价的10%。
　　刘生的第一招是提高工程的容积率，从3.3提高到4。这样平白达到许多面积。
　　第二招是开发出3000多平米商业平米，因在合同中没写明，就成了开发商的红利，价值1亿多元。
　　第三招是在按合同规定付给土地原有者的面积外，开发商的可售面积还有三万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元/平方米来算，一共可售近四亿元。
　　而每平方米的各种成本大概在2500元，这样，建筑商的总成本在一亿元左右。最后，减去建筑商利润和其他费用一亿左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益两亿元，另外还有一个价值一亿的商业面积用地。
　　就这样，开发商用200万元在房地产业几经周转就获纯利两亿元。
　　刘生也解答了为什么房地产行业可以靠各种空子去攫取暴利。
　　刘生说，主要是因为我国目前房地产制度缺位。当前的制度给了房地产商特权，同时又衍生了私权。
　　还有就是房产开发商都有政府在背后撑腰，政府拿地，然后卖给开发商，最后，大家都是赢家。
　　并且政府出台的政策基本都是为开发商量身定做的，比如房子不好卖的时候，就出台购房入户政策。